Rechtsanwalt Florian Steiner/Rechtsanwaltskanzlei Hampel
Foto: Florian Steiner/Rechtsanwaltskanzlei Hampel
In unserer aktuellen Kolumne dreht sich alles um feste Campinghäuser und Mietobjekte auf dem Campingplatz. Unser fiktiver Campingplatzbetreiber Günter Gründlich gibt Anlass die klassischen rechtlichen Probleme, welche mit der Thematik einhergehen, zu beleuchten.
Bei Günther Gründlich mehren sich seit einiger Zeit die Anfragen für Dauercampingplätze inklusive schicker neuer Campinghäuser bzw. Mobilheime. Auch haben sich einige zumeist junge Interessenten bei ihm gemeldet, die das sogenannte Dauer-„Glamping“ (Glamping – kurz für Glamorous Camping) direkt am See für 2022 anfragen.
Neues Geschäftsmodell
Um den aktuellen Trends gerecht zu werden plant er deshalb für das Jahr 2022 ein neues Geschäftsmodell: Bezüglich der Anfragen nach den neuen Campinghäusern für die Dauercampingplätze möchte er neben dem Grundstücksmietvertrag auch einen Kaufvertrag über ein Mobilheim anbieten. Sein Plan sieht es vor, dass Gründlich, sofern man sich einig ist, das Mobilheim beim Hersteller ordert und mit einem kleinen Aufschlag weiterveräußert. Danach lässt Gründlich das Mobilheim errichten und die neuen Eigentümer können sodann einziehen. Für die schönsten Parzellen direkt am See möchte er wiederum selbst moderne „Tiny-Houses“ kaufen und diese mit dem Seegrundstück zusammen an die neuen Camper vermieten.
Was sagt der Anwalt?
Um auf Nummer sicher zu gehen sucht Gründlich vorab seinen Anwalt auf um sich über seine Ideen sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten in den jeweiligen Konstellationen aufklären zu lassen.
Nach Ansicht seines Anwalts muss Gründlich in der Konstellation des Verkaufes der Campinghäuser in jedem Fall darauf achten, dass auch diese Häuser nicht fest mit dem Grundstück verbunden werden. Der Anwalt rät, dass eine Errichtung allenfalls auf Streifenfundament vorgenommen werden sollte. Dies, da der Gesetzgeber in § 94 BGB grundsätzlich vorsieht, dass Sachen, die fest mit dem Grund und Boden eines Grundstücks verbunden sind, zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks werden. Der § 94 BGB nennt hier sogar das Regelbeispiel der Errichtung von Gebäuden.
Der Anwalt beruhigt jedoch im gleichen Atemzug: In den meisten Fällen wurde dies bisher von den Gerichten in derlei Konstellationen verneint, da die Campinghäuser keine ausreichend feste Verbindung zum Boden hatten und/oder als Scheinbestandteil des Grundstücks nach § 95 BGB angesehen wurden. Dennoch sollte Gründlich die entsprechenden Verträge mit seinem Anwalt gemeinsam gestalten um spätere Unsicherheiten zu vermeiden.
Neben diesem wichtigen Aspekt weist der Anwalt dann auch noch auf Folgendes hin: Gründlich tritt bei der Verwirklichung seines neuen Geschäftsmodells nicht nur als Vermieter des Grundstücks sondern gleichfalls auch als Verkäufer des Campinghauses auf. Hier sind folglich neben den mietrechtlichen Aspekten auf die Regelungen des Kaufrechts zu berücksichtigen. Als gewerblicher Verkäufer einer beweglichen Sache muss Gründlich aus dem Kaufvertrag nämlich die gesetzliche Gewährleistung im Blick haben. Es handelt sich bei einem Verkauf eines Campinghauses um einen sogenannten Verbrauchsgüterkauf, sodass grundsätzlich eine zweijährige Gewährleistung zu gewähren ist. Er haftet folglich für etwaig auftretende Mängel gegenüber dem neuen Eigentümer, wobei innerhalb der ersten sechs Monate nach Übergabe der Kaufsache sogar verschärfend vermutet wird, dass ein in diesem Zeitraum auftretender Mangel bereits bei Übergabe vorgelegen hat. Gründlich selbst müsste also bei Auftreten eines Mangels in den ersten sechs Monaten beweisen, dass der Mangel vielmehr von dem neuen Eigentümer eigens verschuldet wurde. Dieser Nachweis wird häufig schwer fallen. Auch ist es nicht möglich die Gewährleistungsfrist bei einem Verbrauchsgüterkauf von einer neuen Sache vertraglich zu verkürzen oder gar auszuschließen. Der Anwalt kann Gründlich aber insoweit auch hier beruhigen, als dass er, sofern das Campinghaus vom Hersteller errichten oder sogar vollständig aufgebaut geliefert wurde, die gegen ihn gerichteten Gewährleistungsansprüche zwar gegenüber dem neuen Eigentümer bedienen muss, sich selbst jedoch bei dem Hersteller, also seinem Zulieferer, schadlos halten kann.
Verträge und Pflichten
Hinsichtlich dem zweiten neuen Geschäftsmodell von Gründlich klärt der Anwalt Gründlich dahingehend auf, als dass es sich bei dem Vertrag über die Nutzung des Tiny-House um einen klassischen Mietvertrag über Grundstück und Haus handelt. In dem Vertrag sollte – unabhängig etwaig bestehender öffentlicher Vorschriften – zwingend aufgenommen werden, dass ein dauerhaftes Wohnen bzw. Bewohnen des Tiny-House untersagt ist und die Regelungen über das Wohnraum-Mietrecht ausgeschlossen werden. Nur hierdurch ist für beide Seiten von Anfang an klar ersichtlich, dass beispielsweise die für Mieterschutzvorschriften hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten aus dem Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Daneben weist der Anwalt Gründlich darauf hin, dass ihn während der Mietzeit jedoch weitreichendere Pflichten bzgl. des Tiny-House treffen. So übernimmt Gründlich eine umfassende Instandhaltungspflicht während der Mietdauer. Auch bestehen bzgl. etwaig auftretender Mängel, welche die Nutzungsmöglichkeit nicht nur unwesentlich beeinträchtigen, dem Mieter die mietrechtlichen Mängelansprüche bis hin zur Mietminderung zu. Hiervon eingeschlossen ist gleichfalls die Ausstattung des Tiny-House, also etwa die Küche, Heizungsanlage etc. Eine umfassende Umgestaltung der Häuser durch die Mieter ist jedoch in dieser Konstellation nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Herrn Gründlich möglich. Schließlich handelt es sich um sein Eigentum. In Anbetracht der vom klassischen Grundstücksmietvertrag für Dauercamper abweichenden Konstellation ist Gründlich gut beraten, auch diese Verträge seinem Anwalt zur Überprüfung vorzulegen. Nur so können von vornherein Unstimmigkeiten ausgeräumt und mögliche Streitfälle vermieden werden.
Selbstredend – und dies sei nur zur Vollständigkeit angeführt – sind in allen Konstellationen bei der Errichtung und Unterhaltung der Häuser die öffentlichen Bau- und Brandschutzvorschriften zu beachten.
Fazit
Wie Sie, liebe LeserInnen, sehen, gibt es bei der Thematik der festen Mietobjekte auf dem Campingplatz bzw. bei dem Verkauf solcher Einrichtungen in rechtlicher Hinsicht einiges zu beachten. Ich kann Ihnen daher aus der Erfahrung meiner täglichen Arbeit nur ans Herz legen, gerade bei der Vertragsgestaltung im Vorfeld den Fachmann Ihres Vertrauens zu Rate zu ziehen. Gerne können Sie sich hierfür auch an unsere Kanzlei wenden.
Zum Abschluss eines jeden Artikels sei auch hier deutlich darauf hingewiesen, dass der Artikel nicht als Rechtsberatung verstanden werden kann. Es kommt wie immer auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls bzw. der Vertragsgestaltung an. Sollten Sie zu diesem Themenkomplex Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ihr Rechtsanwalt Florian Steiner
Mehr Infos unter: www.rechtsanwaltskanzlei-hampel.de
