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Was ist zu tun, wenn nichts passiert?
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
nachdem wir uns im letzten Artikel mit der ordnungsgemäßen Beendigung des Stellplatzmietvertrages beschäftigt haben, wollen wir nun den Zeitraum nach dem Ende des Mietverhältnisses in rechtlicher Hinsicht beleuchten. Die Ausgangssituation ist also nun, dass der Mietvertrag durch eine Kündigung oder anderweitige Erklärung – denkbar wäre etwa auch eine einvernehmliche Aufhebung – beendet ist. Was passiert dann nun mit dem Stellplatz?
Ganz grundsätzlich können Sie als Vermieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen, dass der Stellplatz vollständig geräumt zum Tage der Beendigung zurückgegeben wird. Dies bedeutet, dass der Mieter sämtliche Aufbauten zu entfernen hat, worunter neben der Campingeinrichtung (Wohnwagen, Vorzelt etc.) im Übrigen auch befestigte Terrassenbereiche, Boden-/Fundamentplatten und andere in das Grundstück im Rahmen des Mietgebrauchs eingebrachte Fremdkörper gehören. Idealerweise haben Sie die konkrete Beschaffenheit des Stellplatzes bei Rückgabe auch in Ihrem Mietvertrag an geeigneter Stelle fixiert.
Die freiwillige Rückgabe
Ist das Mietverhältnis also beendet, ist der wünschenswerte Idealfall der, dass der Mieter freiwillig den Platz räumt und Ihnen diesen in einem ordnungsgemäßen Zustand – einem sogenannten vertragsgerechten Zustand – zurückgibt. Es empfiehlt sich hier regelmäßig, dass bereits im Vorfeld des Rückgabetages Ihrerseits klar kommuniziert wird, in welchem Zustand Sie den Platz zurückerwarten. Hierdurch vermeiden Sie potenzielle Missverständnisse und in den meisten Fällen erhebliche zeitliche Verzögerungen im Hinblick auf die Anschlussvermietung. Es dürfte also angezeigt sein, hier proaktiv auf den ausscheidenden Mieter zuzugehen und offen Ihre Erwartungshaltung im Vorfeld zu kommunizieren. Wenn Ihnen dann der Stellplatz nicht in einem vertragsgerechten Zustand zurückgegeben wird, ist der Mieter stets nochmals unter Fristsetzung aufzufordern, zurückgelassene Gegenstände abzuräumen bzw. ganz abstrakt einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Es ist darauf hinzuweisen, dass Sie als Vermieter in der Regel erst nach Ablauf einer solchen Fristsetzung zur Nachbesserung berechtigt sind, die notwendigen Maßnahmen selbst vorzunehmen und die hierbei entstehenden Kosten von der Mieterseite ersetzt zu verlangen.
Das Klageverfahren
Leider erlebe ich in der Praxis immer häufiger, dass es jedoch im Hinblick auf die Rückgabe des Stellplatzes zu Schwierigkeiten kommt. So wird die Parzelle entweder gar nicht oder nur unvollständig geräumt, sodass sich an die Aufforderung zur vertragsgerechten Rückgabe des Stellplatzes dann ein Klageverfahren anschließt. Hierbei ist grundsätzlich in zwei unterschiedliche Klageanträge zu unterscheiden. Zum einen sollte immer ein Antrag auf Herausgabe des Stellplatzes gestellt werden. Dieser hat – bei Erfolg – zur Folge, dass die Rückgabe des dem Mieter eingeräumten Besitzes an dem Stellplatz nötigenfalls durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden kann. Zum anderen bietet sich – je nach Art des zurückgelassenen Aufbaus – ein Antrag auf Abbruch und Entsorgung des Aufbaus an. Dieser Antrag sollte in der Regel immer dann in Betracht gezogen werden, wenn festere Aufbauten, wie etwa Wochenendhäuser, größere Gartenhäuser, Zaunanlagen oder große Flächen von Terrassen, entfernt werden müssen. Das Klageverfahren selbst endet dann im Erfolgsfalle mit einer Verurteilung des Mieters, dem sogenannten Räumungstitel.
Die Räumung
Verweigert der Mieter auch nach dem Klageverfahren weiterhin die Räumung, kann der Vermieter, gestützt auf den Räumungstitel, eine zwangsweise Räumung des Stellplatzes bei dem zuständigen Gerichtsvollzieher beauftragen. Die klassische Räumung eines Stellplatzes erfolgt durch einen Gerichtsvollzieher gemäß § 885 ZPO. Dieser beauftragt in der Regel ein Unternehmen, um an dem Räumungstermin die auf dem Stellplatz befindlichen Gegenstände, also auch die Campinganlage (Wohnwagen, Tiny House etc.) abholen zu lassen. Die Gegenstände werden dann verwahrt und gegebenenfalls verwertet oder vernichtet. Der Nachteil eines solchen Vorgehens ist jedoch, dass Sie als Räumungsgläubiger für diese Art der Räumung verpflichtet sind, einen Kostenvorschuss zu zahlen. Je nach Art der Campinganlage und der Menge an Gegenständen können hier schnell mehrere tausend Euro für die Beräumung und Verwahrung fällig werden. Die verauslagten Kosten sind dann im Nachhinein von dem ehemaligen Mieter zu erstatten, was jedoch, je nach Solvenz des Mieters, mitunter zu erheblichen, nicht mehr beizutreibenden Kosten führt.
Der Sonderfall „Berliner Räumung“
Eine Alternative zu dieser klassischen, mitunter sehr kostenträchtigen Räumung stellt die sogenannte „Berliner Räumung“ dar. Hierbei verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz am Stellplatz, ohne jedoch die tatsächliche Räumung und die weitergehende Einlagerung der Gegenstände vorzunehmen. Gerade letztgenannte Maßnahmen des Gerichtsvollziehers verursachen erhebliche Kosten. In der Praxis hat sich deshalb dieses Modell gerade auf dem Wohnungsmarkt durchgesetzt. Die Berliner Räumung ist jedoch auch für die Campingwirtschaft nicht uninteressant. Gerade bei Dauercampern ist eine klassische Räumung oftmals schwierig, da sich auf dem Stellplatz meist ein kleines Haus oder ein nicht mehr fahrtauglicher Wohnwagen befindet. Diese Gegenstände verbleiben dann auf dem Stellplatz. Dem Mieter obliegt es dann binnen einer Frist von einem Monat, die in seinem Eigentum stehenden Gegenstände abzuholen. Andernfalls kann alsdann eine Verwertung stattfinden. Bei der Vorgehensweise nach der Berliner Räumung sollte dann nach der durch-geführten Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher gegenüber dem vormaligen Mieter in jedem Falle ein Hausverbot für den gesamten Campingplatz ausgesprochen werden. So kann sichergestellt werden, dass der vormalige Mieter seinen Stellplatz, samt seiner sich noch dort befindlichen Sachen, nicht einfach weiter nutzen kann. Dem Vermieter steht es darüber hinaus frei, die auf dem Stellplatz verbliebenen Sachen des Mieters selbst einzulagern und eine schnelle Neuvermietung vorzunehmen oder sie vorerst auf dem Stellplatz zu belassen. Die sich nötigenfalls anschließende Verwertung der zurückgelassenen Gegenstände geschieht dann im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher. Offensichtlicher Unrat kann entsorgt werden.
Die Nutzungsentschädigung
Zu guter Letzt möchte ich Sie dann noch dafür sensibilisieren, dass, sofern eine freiwillige Rückgabe nicht erfolgt, der Vermieter neben dem Räumungsanspruch einen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung zumeist in der Höhe der vorherigen Miete gemäß § 546a BGB hat. Daneben kann ein Schadensersatzanspruch nach §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB bestehen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der zu räumende Stellplatz schon an einen Nachmieter vermietet wurde und dieser erst verspätet seinen neuen Stellplatz beziehen kann.
Falls Sie, liebe Leserinnen und Leser, sich aktuell oder in Zukunft mit dieser Thematik konfrontiert sehen, kann ich Ihnen nur dringlich empfehlen, den Fachmann Ihres Vertrauens zu Rate zu ziehen. Gerne können Sie sich hierfür auch an unsere Kanzlei wenden. Zum Abschluss eines jeden Artikels sei auch hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Artikel nicht als Rechtsberatung verstanden werden kann. Es kommt stets auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Sollten Sie zu diesem Themenkomplex Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ihr Rechtsanwalt Florian Steiner
Rechtsanwalt Florian Steiner
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