Betriebskosten auf dem Campingplatz
Liebe Leserinnen und Leser,
in den letzten Wochen und Monaten erreichte mich eine Vielzahl von Anfragen zum Thema der teils erheblichen Kostensteigerung in Bezug auf die Betriebskosten der Campingplätze. So kündigen die örtlichen Versorger bei den Kosten für Energie und Wasser mitunter sprunghafte Preissteigerungen an. Aber auch bei den zumeist bisher recht moderaten Kostenpositionen wie Müllgebühren oder Entsorgung von Grünschnitt steigen die Preise merklich. Dies möchte ich zum Anlass nehmen, die Thematik der Betriebskosten auf den Campingplätzen sowie die Möglichkeiten der Weiterberechnung an die Camper einmal näher zu beleuchten.
Ausgangspunkt für sämtliche Überlegungen ist, da eine gesetzliche Grundlage lediglich für das Wohnraummietrecht besteht, die vertragliche Vereinbarung, mithin der Miet- oder Pachtvertrag. Hierin muss bereits ausdrücklich eine Regelung dahingehend vorhanden sein, dass neben der Miete auch die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Fehlt eine solche Regelung gänzlich, ist grundsätzlich von der gesetzgeberischen Idee auszugehen, dass die Miete bereits sämtliche Betriebskosten beinhaltet. Eine gesonderte Berechnung gegenüber dem Mieter wäre dann folglich schon nicht möglich.
Eine solche grundsätzliche Regelung zur Umlage bzw. Weiterberechnung von Betriebskosten vorausgesetzt, muss dann eine weitere ganz wesentliche Unterscheidung getroffen werden: Werden Betriebskostenarten, also etwa Strom- und Wasserverbrauch sowie Müll, pauschaliert berechnet oder nach dem tatsächlichen, mithin individuellen Verbrauch des Nutzers abgerechnet? Mitunter kann es für die Verwaltung des Campingplatzes einfacher sein, Pauschalen zu erheben, da hierdurch eine mühsame ( u. a. Ablesung von Zählern) und gegebenenfalls auch fehleranfällige Einzelabrechnung jedes Standplatzes entfällt. Auch für den Mieter kann eine solche pauschalierte Berechnung vorteilhaft sein, da die zu erwartenden Kosten eindeutig aus dem Mietvertrag ersichtlich und damit klar kalkulierbar sind.
In der Praxis hat sich jedoch in den letzten Jahren die verbrauchsabhängige Abrechnung insbesondere bei den Energie- und Wasserkosten mehr und mehr durchgesetzt. Dies in erster Linie vor dem Hintergrund, dass letztlich der Campingplatzbetreiber das Nutzungsverhalten seiner Mieter nicht beeinflussen kann und folglich das Risiko des Nutzerverhaltens seiner Mieter etwa bei Strom und Wasser tragen würde. Die häufig neben den Energie- und Wasserkosten gleichfalls relevante Betriebskostenposition der Müllgebühren wird häufig an der Personenzahl der Nutzer unter Verwendung von Pauschalbeträgen pro Nutzer abgerechnet. Dies dürfte insoweit sachgerecht sein, da sich das Aufkommen von Abfällen kaum anderweitig nachvollziehbar bemessen lässt. Betreffend der aktuell so im Fokus stehenden Energiekosten sehen die Mietverträge dann heute zumeist eine Abrechnung nach abzulesendem Verbrauch, erfasst durch Stromzähler und Wasseruhren, vor. Die Abrechnung erfolgt dann in der Regel jährlich unter Verwendung mietvertraglich vereinbarter Beträge pro kW/h bzw. m³.
Soweit so bekannt!
Problematisch wird es jedoch dann, wenn innerhalb eines Mietjahres Preissteigerungen seitens der Versorger angekündigt werden und die mietvertraglich vereinbarten Beträge pro Verbrauchseinheit nicht mehr zur Kostendeckung ausreichen. In solchen Fällen begegnet mir in der täglichen Praxis noch häufig der – sicher nachvollziehbare und auch naheliegende – Gedanke, dass die gestiegenen Kosten „einfach“ an den Mieter weiterberechnet werden. Bestenfalls erfolgt noch eine Mitteilung oder ein Verweis auf eine geänderte Preisliste.
Von diesem Vorgehen ist aus rechtlicher Sicht dringend abzuraten. Wie eingangs erwähnt, ist Grundlage der (Weiter-)Berechnung an den Mieter die mietvertragliche Regelung. Diese lässt sich gerade nicht einseitig, also etwa durch Erklärung des Campingplatzbetreibers, ändern. Es bedarf folglich stets und immer in derlei Konstellationen einer vertragsändernden Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Hintergrund ist, dass das Schweigen oder auch der unterlassene Widerspruch gegen Preissteigerungen gerade nicht zur Vertragsänderung bei Verbraucherverträgen führen. Dies hat unlängst und medial gut aufgearbeitet auch nochmals der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.4.21 – Az. XI ZR 26/20 – Kontoführungsgebühren) klargestellt.
Ratsam und gleichfalls zwingend erforderlich für eine rechtlich beanstandungsfreie Abrechnung ist folglich die Vereinbarung auf einen entsprechenden Nachtrag zum Mietvertrag mit dem Mieter, in welchem die Preisanpassungen klar ausformuliert sind und welcher von beiden Parteien zu unterzeichnen ist. Erst hierdurch erfolgt die Vertragsänderung und mithin die Berechtigung zur Abrechnung der – höheren – Beträge.
Der Vollständigkeit halber soll an dieser Stelle nicht außer Acht bleiben, dass Vorstehendes natürlich nur bei sogenannten Dauercampingverträgen zur Anwendung kommt. Die Kostenstruktur bei Kurzzeitcampern kann hiervon deutlich abweichen. Auch erfolgt hier die Bekanntgabe der Preise üblicherweise durch Aushang an der Rezeption/Anmeldung. Der entsprechende Aushang der Preisliste ist dann jedoch – anders als bei den Dauercampern – aufgrund der Vorlage vor bzw. bei Vertragsschluss als Grundlage des Mietvertrages anzusehen.
Falls Sie, liebe Leserinnen und Leser, bereits vor ähnlichen Problemen stehen, kann ich Ihnen nur dringlich empfehlen, den Fachmann Ihres Vertrauens zu Rate zu ziehen. Gerne können Sie sich hierfür auch an unsere Kanzlei wenden. Zum Abschluss eines jeden Artikels sei auch hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Artikel nicht als Rechtsberatung verstanden werden kann. Es kommt stets und immer auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls bzw. der Vertragsgestaltung an. Sollten Sie zu diesem Themenkomplex Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ihr Rechtsanwalt Florian Steiner
Rechtsanwalt Florian Steiner
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