Das Parkhausurteil – Folgen für die Branche?

Liebe Leserinnen und Leser,

die arbeitsintensive Sommerzeit haben Sie für 2025 hinter sich gebracht. Sicher gab es auch dieses Jahr in Ihren Betrieben bzw. auf Ihren Campingplätzen viele Highlights, an die Sie sich größtenteils gerne zurückerinnern. Eine besondere Veranstaltung steht uns jetzt noch mit dem Norddeutschen Campingtag – NCT – im November in Lübeck bevor. Zusammen mit meinem Kollegen Herrn Rechtsanwalt Florian Riechey aus Hamburg werde ich auch dieses Jahr wieder einen für Sie informativen und unterhaltsamen Beitrag zum Veranstaltungsprogramm liefern. Sie dürfen also gespannt sein!

In der Ihnen nun vorliegenden Ausgabe der Campingwirtschaft Heute möchte ich dann – auch zur Vorbereitung der Themen unseres Beitrages auf dem NCT 2025 – ein sehr aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofes, seines Zeichens das höchste Finanzgericht in der Bundesrepublik, beleuchten. Damit Sie, liebe Leserinnen und Leser, die finanzgerichtliche Rechtsprechung einordnen können und in die Diskussion einsteigen, soll die Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 28.2.2024 sowie seine Folgen für die Praxis im Folgenden dargestellt werden:

 

1. Der Sachverhalt (verkürzt)

Im Mittelpunkt des Verfahrens stand ein Nachlass, zu dem ein Grundstück mit aufstehendem Parkhaus und einer Tankstelle gehörte. Der Erblasser hatte das Parkhaus ursprünglich selbst betrieben, später jedoch unbefristet an seinen Sohn (den Kläger) verpachtet. Die Tankstelle war ebenfalls verpachtet (an eine GmbH). Das Finanzamt stellte in der Feststellungserklärung zur Erbschaftsteuer das Grundstück als sogenanntes Verwaltungsvermögen ein, woraufhin der Kläger Einspruch erhob und vor dem Finanzgericht (FG Köln) klagte. Das FG bestätigte die Einstufung. Gegen diese Entscheidung richtete sich dann die Revision des Klägers vor dem BFH.

Zentrale Fragestellung war, ob ein verpachteter Parkhausbetrieb erbschaftsteuerlich begünstigtes Betriebsvermögen sein kann oder ob er als erbschaftsteuerrelevantes Verwaltungsvermögen nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG anzusehen ist. Der Kläger argumentierte, dass eine begünstigende Auslegung (teleologische Reduktion) der gesetzlichen Normen geboten sei und dass eine Ungleichbehandlung zu anderen – etwa beherbergungsnahen – Nutzungsüberlassungen (z. B. Hotelbetriebe) verfassungswidrig erscheine.

 

2. Die Entscheidung des Gerichts (BFH, Urteil vom 28.02.2024, II R 27/21)

Der BFH traf eine klare Entscheidung und formulierte folgende Leitsätze:

• Im Rahmen eines Parkhausbetriebs Dritten zur Nutzung überlassene Parkplätze stellen erbschaftsteuerrechtlich nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen dar. Eine einschränkende Auslegung der entsprechenden Normen ist weder aus systematischen noch aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten.
• Die Entscheidung des Gesetzgebers, bestimmte Nutzungsüberlassungen von Grundstücken nicht als schädliches Verwaltungsvermögen zu qualifizieren, ist durch seinen weiten Entscheidungs- und Gestaltungsspielraum gedeckt.

Dabei stützten sich die Richter des BFH auf folgende Erwägungen, die letztlich zu der Entscheidung führten:

Grundsätzlich spreche schon der Wortlaut des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG von „Dritten zur Nutzung überlassenen Grundstücken und Grundstücksteilen“ als typischer Fall des Verwaltungsvermögens. Das Parkhausgrundstück bzw. seine Flächen fallen hierunter, da Parkflächen an Dritte zur Nutzung überlassen werden. Die sogenannte Rückausnahme in § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. b Doppelbuchst. aa, die eine Nutzungsüberlassung innerhalb des vererbten/übertragenen gesamten Betriebs bei bestimmten Voraussetzungen ausnehmen kann, greife hier nicht. Denn der Parkhausbetrieb erfüllte diese Voraussetzungen nicht. Insbesondere war das Parkhaus schon vor der Verpachtung als Nutzungsüberlassung an Dritte betrieben. Weiter sei auch eine teleologische Reduktion der Norm nicht zulässig. Dies begründen die Richter damit, dass kein Widerspruch von Wortlaut und Gesetzeszweck vorliege. Eine weitergehende Einschränkung habe der Gesetzgeber gerade nicht vorgesehen.

Auch verfassungsrechtliche Bedenken wies der BFH zurück: Bei der Ungleichbehandlung verschiedener Nutzungsformen verbleibt dem Gesetzgeber ein weiter Gestaltungsspielraum. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 Abs. 1 GG liege nicht vor.

Der BFH wies folglich insgesamt die Revision als unbegründet zurück und bestätigte damit die Einstufung des Parkhauses als erbschaftsteuerrelevantes Verwaltungsvermögen.

 

3. Auswirkungen, Risiken und Handlungsempfehlungen

Die Frage ist nun, welche Relevanz diese Entscheidung grundsätzlich und dann insbesondere für die Campingbranche hat.

• Deutlicher Präzedenzfall für die Praxis

Zunächst markiert dieses Urteil eine klare Linie des BFH zur Abgrenzung zwischen begünstigtem Betriebs- und nicht begünstigtem Verwaltungsvermögen im Erbschaftsteuerrecht, insbesondere im Immobilienbereich mit Nutzungsüberlassung. Für sämtliche Fälle, in denen Flächen (insbesondere wie hier Parkflächen) an Dritte überlassen werden, rückt die Risikoabwägung für Steuerpflichtige in den Vordergrund.

• Spannungsfeld mit der Finanzverwaltung und abweichende Rechtsauffassungen

Trotz des Urteils hält die Finanzverwaltung – zumindest in Teilen – an ihrer eigenen Sichtweise fest: So stellt sie etwa in Erlassen dar, dass bei Betriebsimmobilien mit zusätzlichen gewerblichen Leistungen, etwa im Beherbergungsgewerbe, keine Einordnung als Verwaltungsvermögen erfolgen müsse (vgl. R E 13b.13 Satz 3 ErbStR).

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben ebenfalls in gleichlautenden Erlassen vom 19.11.2024 kommentierend festgehalten, dass sie in Fällen von Hotel- oder Beherbergungsbetrieben weiterhin die Finanzverwaltungspraxis anwenden wollen. Dies zumindest solange sich diese in einem rechtlich zulässigen Rahmen bewegt. Damit ist eine Diskrepanz zwischen bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Verwaltungspraxis entstanden, die zu Unsicherheiten führen kann, was sich in der Folge auf Prüfungen, Einsprüche oder Verwaltungsverfahren auswirken wird.

• Steuerplanerische Konsequenzen und Handlungsempfehlungen

Für die beratenden Berufe, aber auch für die Betroffenen selbst, ist eine sorgfältige Einzelfallprüfung dann zwingend zu empfehlen. Bei Immobilien mit gemischten Nutzungen (z. B. Parkflächen zuzüglich ergänzende gewerbliche Leistungen) ist besonders genau zu prüfen, ob die reine Nutzungsüberlassung überwiegt. Liegt der Schwerpunkt auf Überlassung von Flächen, ist das Risiko einer Einstufung als Verwaltungsvermögen hoch.

In Fällen, in denen das Objekt nicht verpachtet, sondern selbst betrieben wird, könnte ein günstigeres Ergebnis möglich sein. Das Urteil betrifft ausdrücklich den Fall des bereits verpachteten Objekts, sodass nicht nur hier die möglichen Gestaltungsspielräume ausgelotet bzw. in Anspruch genommen werden sollten. So sollten Steuerpflichtige etwa prüfen/prüfen lassen, ob durch strukturelle Maßnahmen (z. B. Integration zusätzlicher gewerblicher Komponenten, engere Verknüpfung mit anderen betrieblichen Aktivitäten) eine bessere rechtliche Einordnung erreicht werden kann. Dies sollte allerdings immer mit Augenmaß und unter Beachtung der Rechtsprechungslinien erfolgen.

• Grenzen und offene Fragen

Da sich das Urteil lediglich auf Parkhausbetriebe im konkreten bezieht, ist die Übertragbarkeit auf andere Objekte, wie etwa Beherbergungsbetriebe denen auch die Campingplätze grundsätzlich zugeordnet werden, denkbar aber nicht sicher. Ob und in welchem Umfang die Argumentation auf diese anderen Formen der Nutzungsüberlassung übertragen werden können (etwa Garagen, Stellplätze, Flächen in Einkaufszentren) bleibt im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Die Divergenz zwischen der BFH-Rechtsprechung und der Finanzverwaltung (insbesondere bei Beherbergungsbetrieben) wird künftig ganz sicher zu Konflikten und gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Hier empfiehlt es sich jedenfalls regelmäßig den Stand der Finanzverwaltung sowie der Rechtsprechung im Auge zu behalten.

4. Fazit

Mit dem Urteil vom 28.2.2024 hat der BFH die Rechtslage im Bereich erbschaftsteuerlicher Begünstigung von Immobilien mit Nutzungsüberlassung deutlich geschärft. Für Steuerplaner, Nachfolgeberater und Rechtsanwender verschiebt sich das Risiko zugunsten höherer Steuerlasten in Fällen, bei denen Flächen an Dritte überlassen werden. Der Konflikt mit der Verwaltungspraxis bleibt jedoch bestehen – was letztlich hohe Anforderungen an sorgfältige Planung und rechtliche Begleitung stellt.

Falls Sie, liebe Leserinnen und Leser, sich aktuell oder zukünftig mit diesem Thema beschäftigen, empfehle ich, stets den sachkundigen Fachmann Ihres Vertrauens zu Rate zu ziehen. Gerne können Sie sich hierfür auch an unsere Kanzlei wenden. Zum Abschluss sei auch hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt. Es kommt stets auf die individuellen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls an. Sollten Sie Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zu diesem Thema, aber auch zu allen anderen rechtlichen Fragen rund um Ihren Campingplatz, mit fundiertem rechtlichen Beistand zur Verfügung.

Ihr Rechtsanwalt Florian Steiner

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwaltskanzlei Hampel & Steiner
info@hampel-steiner.de

Dieser Artikel erschien erstmals in der  Campingwirtschaft Heute 5/2025.